PM型賃貸管理のススメ

  • 空室が長期化しているが、管理会社から根拠ある提案がない……
  • 管理会社から提案された退去後のリフォーム費用、高くない?
  • 家賃は下がる一方。どうにかして値上げすることはできないのだろうか?
  • 建物が老朽化してきたが、修繕したほうがよいのか、建替えたほうがよいのか、あるいは売却なのか?根拠ある判断材料がほしい!
  • 家賃収入はあるが、どうも手元にお金が残らない気がする……
  • 人口が減り、多様化が進むなか 、今のままで大丈夫だろうか?

このようなお悩みのオーナー様、PM型賃貸管理にしませんか?

PM(プロパティマネジメント)
型賃貸管理とは?

プロパティマネジメントとはアメリカから入ってきた概念で、オーナー様の不動産に関する資産の管理を行う業務であり、その本質はいたってシンプルで、 「オーナー様の資産の最大化を図り、リスクを最小化させる」 というものです。

一般的な不動産会社の管理と
どう違うのか?

他社とはここが違います①根拠ある空室対策のご提案

PM型賃貸管理を行う当社では、「5つのP」を確認し根拠ある空室対策のご提案を実施しています。

5つのPを用いて実施する空室対策

「5つのP」のカテゴリーごとに現状把握を行い、その上で所有物件の弱点を明確にし、また競合物件との差を理解することで、確かな空室対策のご提案が可能 となります。

  1. 1.立地 (Place)
    • 物件の立地は?駅や中心部からのアクセスは?
    • 人気エリアかどうか?スーパー、学校、公園などの施設は?
    • どんな入居者層に支持されているか?
  2. 2.商品 (Product)
    • 外観や共用部の状況は?デザインは?
    • エントランスやセキュリティ、設備などの状況は?
    • 人気のある間取りか?収納力は?室内デザインは?
  3. 3.賃料・価格 (Price)
    • 市場と比較して適正な賃料条件であるか?
    • 募集条件(敷金・礼金・フリーレント・ペット可)等は適正であるか?
  4. 4.宣伝・広告 (Promote)
    • インターネット、情報誌、TVCM、新聞広告、
      折込チラシ等商品にあった宣伝・広告が行われているか?
  5. 5.パートナー (Partner)
    • 不動産管理会社と連携がとれているか?
    • 具体的で根拠のある提案があるか?
他社とはここが違います②根拠ある投資分析で納得のご決断

退去したあとのお部屋のリフォーム。
私たちは例えばこのようなご提案をさせて頂くことがあります。

  1. A、何もしない
  2. B、リフォーム費用はなるべくおさえて家賃を下げる
  3. C、リフォーム費用をそこそこかけて家賃は現状維持
  4. D、思い切ってリノベーションをして家賃を値上げる

上記提案をおこなうにあたり、市場調査をおこない、この選択肢のなかから、短期的あるいは長期的に見てどれがオーナー様の目的にあっているのかをおたずねさせて頂いた上で、根拠ある数字に落とし込み、説得ではないオーナー様自身も納得のご決断のお手伝いをいたします。

※関連の執筆記事はこちら⇒全国賃貸住宅新聞2019年1・28 №1351

収支分析比較表

(オーナー様にご提案する収支分析比較表)

他社とはここが違います③賃貸経営の健康診断

満室だから賃貸経営がうまくいっている、お金が残っているというのは間違いです。借り入れが残っている場合や、築15年を過ぎた物件は要注意といえます。
確定申告書上では黒字(収入がある)になっていても、じつは手元現金は赤字になっている、ということは珍しいことではありませんし、そのことを分かっている人は、少ないのが現実です。
その原因は、《税務上の仕組み》と《家賃(お金)が入ってきてから、税金を払うまでの間に、色んな人が介在している》からです。
例えば、不動産管理会社、オーナー様、金融機関、税理士、各市町村(固定資産税)、税務署。それぞれの立場が違うので、オーナー様自身も本当のお金の流れが見えづらくなっているのです。
そのことで私たちが懸念しているのが、賃貸経営がじつは赤字と気づかずに、お子さまに相続させてしまうことです。それは、先祖代々の大切な不動産(資産)を手放さないといけないリスクが高まることを意味します。
私たちはそのリスクを減らすべく、「現金見える化シート」をつかって賃貸経営の健康診断をおこない、お金がのこる賃貸経営をサポートします。

収支分析比較表

実際の「現金見える化シート」

他社とはここが違います④賃貸経営に関するセミナー開催してます
  • セミナーの模様01
  • セミナーの模様02
  • セミナーの模様03

当社では、自社開催のオーナー様向けセミナーだけではなく、同業他社や業界団体から声をかけていただき、賃貸経営セミナーを開催しております。
内容は、「賃貸経営でお金を残すには?」「税務上のちょっとした仕組みを理解しよう」など。
また先でも挙げた「現金見える化シート」をもちいて、ご自身が所有の賃貸アパート・マンションのお金がちゃんと残っているかを、モデルケースをもちいて実際に数字を入れていただく実践的なセミナーです。そしてセミナーで心がけていることは、「分かりにくいことを、分かりやすく伝える」ということです。これは現場でも同じことが言えます。

他社とはここが違います⑤賃貸経営に関する有資格者がいます

これまでの賃貸アパート・マンション経営は、「何となく」「無難に」というものでも通用しましたし、賃貸管理会社担当者の経験と勘と勢いで何とかなったかもしれません。しかし、人口が減っていき、さらに多様性がさけばれている昨今、 これまでのやり方は通用しなくなるはずです。
当社は賃貸経営を成功させるための経験値に加え、高い倫理規定と高度な教育プログラムを構築した米国最高峰の資格(CPM®, CCIM® )等 を活かし、分かりやすく根拠のあるご提案をおこないます。
なお、CPM® (米国公認不動産経営管理士) およびCCIM® 米国認定不動産投資顧問) の両方の資格を取得したのは、北九州では加来不動産が第一号で、この分野ではパイオニアと自負しております。

※CPM® とは
https://irem japan.org/0201.html
※CCIM® とは
https://ccim japan.com/ccim.html

  • CPM
  • 02
加来不動産(株)の資格保有人数
米国不動産経営管理士(CPM)2名
米国認定不動産投資顧問(CCIM)1名
不動産コンサルティングマスター1名
賃貸不動産経営管理士3名
投資不動産取引士1名
2級ファイナンシャルプランナー(AFP)2名